Après plusieurs années de forte dynamique, le marché de l’immobilier logistique entre dans une phase d’ajustement. En 2025, l’activité reste soutenue mais demeure fortement impactée par l’allongement des délais de décision, dans un environnement économique et géopolitique incertain.
Selon JLL, cabinet de conseil en immobilier d’entreprise, 3,2 millions de m² ont été échangés sur le territoire français en 2025, soit une baisse de 4 % par rapport à 2024. Cette modération des volumes reflète une normalisation du cycle immobilier logistique après les niveaux records de la période post-pandémique, dans un contexte marqué par la prudence accrue des décideurs face aux tensions inflationnistes et aux évolutions réglementaires.
L’analyse par typologie de surfaces met en évidence une polarisation du marché. Les petites surfaces, comprises entre 5 000 et 10 000 m², affichent une progression de 1 %, à 562 400 m², portées par les besoins de proximité et les stratégies de densification urbaine. À l’inverse, les surfaces intermédiaires de 10 000 à 20 000 m² reculent de 9 %, à 795 700 m², traduisant des arbitrages plus contraints pour les entreprises de taille moyenne.
Une polarisation renforcée autour des actifs stratégiques
La dynamique est plus favorable sur les grandes surfaces. Les entrepôts de 20 000 à 40 000 m² enregistrent une hausse de 20 %, à 931 106 m², confirmant l’attrait pour des actifs stratégiques liés à l’optimisation des chaînes logistiques et au développement du e-commerce. À l’inverse, le segment des plateformes XXL de plus de 40 000 m² marque le pas, avec une baisse de 20 % à 885 350 m², illustrant la prudence des grands groupes face aux projets de très grande ampleur.
Cette évolution s’explique notamment par l’allongement des cycles de décision sur les projets les plus importants, générant de fortes variations d’une année sur l’autre sans remettre en cause les besoins structurels à moyen terme.
Les Hauts-de-France représentent 21 % du total, tandis que le marché francilien capte 20 % de la demande nationale, avec 495 000 m² placés
Sur le plan géographique, la Dorsale demeure le principal moteur du marché, concentrant plus de 53 % de la demande placée. Les Hauts-de-France représentent 21 % du total, tandis que le marché francilien capte 20 % de la demande nationale, avec 495 000 m² placés. Pour Olivier Durif, directeur France Transaction Industrie et Logistique chez JLL : « Les incertitudes économiques persistantes depuis janvier continuent de peser sur la confiance des entreprises et le moral des ménages. Avec 3,2 millions de m² de demande placée sur l'année, nous enregistrons une baisse de 4 % qui s'inscrit dans la continuité du cycle de normalisation que nous anticipions. »
L’étude de JLL met ainsi en lumière un marché logistique français marqué par des décisions d’investissement plus longues et une polarisation accrue autour des actifs stratégiques.