Le marché européen des bureaux n’est pas en train de revenir à son modèle d’avant-crise. C’est le principal enseignement du livre blanc Return to the Office publié par MIMCO. Pour le groupe immobilier, le secteur entre désormais dans une phase de transformation structurelle marquée par une forte polarisation entre actifs prime et immeubles secondaires.
Sur les neuf premiers mois de 2025, 5,95 millions de m² de bureaux ont été commercialisés, soit une progression de 2 % sur un an. Les quartiers centraux restent les principaux bénéficiaires de cette dynamique, concentrant 12,4 millions de m² de transactions sur douze mois glissants, en hausse de 10 %. À l’inverse, les actifs moins bien situés ou obsolètes continuent de subir une hausse de la vacance et une pression accrue sur les valeurs locatives. Le livre blanc met en évidence une fracture croissante du marché. Environ 75 % des prises à bail se concentreraient désormais dans les zones centrales, contre près de 60 % avant la pandémie. Dans le même temps, les taux de vacance oscillent autour de 7 % dans les quartiers centraux contre près de 13 % en périphérie.
Pour Christophe Nadal, le bureau conserve un rôle stratégique dans l’organisation du travail, mais sous une forme profondément transformée. Le modèle du « bureau par défaut » laisserait place à des espaces davantage pensés comme des lieux de collaboration, de culture d’entreprise et de services.
MIMCO estime également que les enjeux ESG accélèrent cette recomposition du marché. Les actifs capables de répondre aux nouvelles exigences énergétiques et réglementaires continueraient de capter la demande et les investissements, tandis que les immeubles ne répondant plus aux standards actuels risqueraient une décote durable. Une tendance qui renforce les stratégies de restructuration lourde et de repositionnement des actifs tertiaires observées depuis plusieurs mois sur le marché européen.